中古VS新築 
あなたはどっち?!

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悩みませんか?中古と新築!?

土曜日には新聞の広告チラシには大量の不動産広告が入ってきます。ほとんどが新築物件です。やっぱり新築はいいなぁ~でもやっぱり高いなぁ~。予算が天井知らずだったら、もちろん予算に関係なく購入する事はできますが、なかなか庶民には難しいところ。タウン情報誌の中古物件をみると、一気に嬉しい価格になります。中古物件もかなり幅広く、築浅のマンションからぐぐっと年数が経っている一軒家。駅近の物件なのに、値段はお手ごろ感満載です。ちょっとリフォームすればいいかも?!と思えるような綺麗な物件も数多くあります。中古マンションの場合は、かなりお得感がアップします。

新築と中古選び方のポイントとかってあるのでしょうか?!

まず物件を探しに出かけてみよう!

新築を買う時は、マンションだったらモデルルーム。完成していない物件が多いので、完成予想図などでイメージを膨らませます。家だったら、建築中の現地見学をしたり、売出し中の土地を見に行きます。そして土地の上に建てる家を探しにモデルハウスへと出かけます。建売販売の住宅ですと、もう完成している一戸建てを実際に見ることが出来ます。

中古物件を買う時は、仲介会社の担当者の人に案内してもらいます。そしてまだ実際に住んでいる住居を見る場合もあります。住んでいる人が売買が成立してから該当するマンションなり家を出ることが多いからです。仲介会社がすでに手に入れて販売をしている物件の中には、仲介会社がすでにリフォームをして販売している中古物件もあります。そのような中古物件の場合は、すでに水回りなどは新しい機器になっていることが多いです。

中古OR新築問題?!

新築と中古の値段はかなり違います。どんな違いがあるでしょうか。

利便性に立地条件

よく言われているのが、中古物件のほうが利便性が優れている場所に建てられているといわれていますが、最近では例を挙げると川崎駅前の再開発などは、駅周辺の再開発・区画整理などプロジェクトが進められ、高層マンションなどがたくさん建てられてきていますので一概には言えません。駅近くで新築になると値段も上がってしまいますが、中古しか駅近しかないということにはならないようになってきているといえます。

設備・仕様

設備や仕様は新築の方が断然良いと言い切れます。住宅設備は年々進化しています。一昔前はオプションだったビルドイン食器洗い乾燥機も、今では標準設備になっています。以前はある程度のマンションでないと設備されていなかった床暖房も今では標準設備の1つになっています。

確かに標準設備は新築に軍配が上がりますが、リフォームすればビルドイン食器洗い乾燥機も付けることは出来ます。ただし、かなりしっかりと容量などを計算する必要が出てきます。築年数が経過しているマンションにIHクッキングヒーターやビルドイン食器洗い乾燥機を入れるとなると、元々の電気の容量が少ない場合があるので、部屋全体の電力が足りなくなるケースがあるからです。そして床暖房を入れる場合には、電気タイプ・温水タイプと床暖房の種類があるので、どれが一番最適なのかという部分のプランニングが必要になります。そして、マンションの階数によっても工事費用が変わってくるので思いがけない出費にならないように注意する必要がでてきます。

一戸建ての場合でも、もちろん床暖房を入れる場合でも、給湯器の設置に配管工事をいれなくてはいけないので出費金額としては大きくなります。一戸建ての場合、中古物件がもともとの持ち主が車が趣味であったりして、地下の駐車場が完備されているなら、新築で地下を掘るよりも安くすみます。一戸建てで地下を掘る場合、かなりの金額が必要となるので中古で地下がある場合、新築で地下を掘る工事を着工するよりもかなりお得といえるでしょう。

間取りや広さ

中古マンションの場合は、築年数が古いほど専有面積が狭くなりがちになっています。例えば首都圏の例で見てみると、1980年代には専有面積50~60m²という物件が多く販売されていました。最近の傾向を見てみると、70m²台が主流という具合になっています。そして、間取りのバリエーションも新築の方がたくさんあります。築年数が古いほど、個室に区切っていることが多く「DK」がなっています。新築マンションでは、ほとんどが「LDK」になっています。

一戸建ての場合は、土地の広さと用途地域などによって広さが決まるので特に築年数を気にすることはないといえます。実際に、新築と中古で建物面積がそんなに大きく変わることはありません。

ご近所さん付き合い

新築分譲一戸建てや、新築マンションを購入する場合は、世代的に近い家族が一斉に入居することが多いです。子どもたちの年齢も近いということもあるので、親も子供も友達を作りやすくなります。周囲も自分たちもゼロの人間関係からスタートするので気が楽といえます。

中古物件を購入する場合には、すでに近所関係の人間関係が出来上がっている中に入っていくので、積極的にかかわっていかないといけません。しかし購入前に、どのような人が近所に住んでいるかどうかを事前に把握することができます。

古い田舎の土地ですと、代々続いている土地などに新参者が入った。ということで苦労したなどといった話も聞きます。そして、昔から続いている場所は住んでいる住民の年齢も高齢になっているため町内会の会長役目を仰せつかったり、子どもたちが独立して別居している家庭が多いので子供会の役員などを入居してすぐしなくてはいけなかったりします。引っ越したばかりだから・・と断ってしまうと、今後の人間関係に苦労するかもしれないので、積極的にかかわるという気持ちを持ったうえで購入を決める方が良いでしょう。

購入した時にできること

マンションを新築で購入する場合、早い段階で購入を決めるとオプション設備や間取りの変更にも対応してくれます。キッチンのワークトップの高さを決めたりといった些細なことでも対応は可能になっていることが多いです。そしてフローリングの色はもちろん、室内扉のセレクトなど好みに合わせて決めることが出来ます。しかし完成した後の物件を購入する場合には、もうすでに出来上がってしまっているので、そこから変更することは難しくなります。

中古マンションを購入する場合には、管理組合で管理規約というのがあります。その管理規約の範囲内でのリフォームになります。ビルドイン食器洗い機をいれたり、エコカラットを貼る程度のリフォームでしたら届け出は不要になりますが、床暖房を入れたり間取りを変更したりといったリフォームをしたい場合には、管理規約内かどうかを確認したうえで管理組合への届け出が必要となってきます。

新築一戸建ての場合、すでに出来上がった一戸建ての場合には変更などは難しくなりますが、土地の売り出しから購入した場合には当たり前ですが、自由設計になっています。

中古一戸建ての場合は自由にリフォームできますが、工事の音がでたりするので必ずご近所さんへは挨拶に伺っておきましょう。

金額の違い

諸経費(購入時)は新築が物件価格の3~5%がだいたいの目安となっています。中古の場合は5~8%必要と言われています。この諸経費の内訳は登記費用・ローン保証料・契約時の印紙代です。中古物件の場合は先程述べた諸経費のほかに、仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。この仲介手数料は物件価格の3%+6万3000円が必要になってきます。

しかし、中古物件の売主が不動産業者や仲介業者ではない場合は消費税がかかりません。新築物件の場合は販売業者が不動産業者やデベロッパーであるため、消費税が売り出し価格にプラスされます。

新築一戸建てでも、売り主物件ではなく仲介物件の場合には同じように仲介手数料が別途かかります。

月々の支払は、同じ条件の借り入れの場合中古でも新築でも、大きな差はつきません。マンションの場合には管理費と修繕積立金が必要となるため、築年数が経過している中古マンションの方が修繕積立金が高くなる傾向になっています。

中古一戸建てを購入した場合、どこまでリフォームして入居するかどうかによって修繕費というものも変わってきます。

地震対策など

建築基準法が改正されたのは1981年です。この1981年で耐震性能はガラッと変わってくるので中古マンションを購入するときには建てられた時期をしっかりと確認しておきましょう。新築物件の場合には、免震装置(基礎部分と建物の間にあるゴムなどが揺れを吸収する)など耐震装置が装備されていることが多くその工法も最新の技術が採用されているので、地震対策の点では新築物件に軍配があがります。

そして、最近では長期優良住宅の認定制度もでています。ハウスメーカーやマンション販売会社も長持ちする住宅ということで設計されて販売されています。構造自体が中古よりも頑丈に作られているといえるでしょう。

中古マンションを購入する場合には、大規模修繕の記録などを見せてもらうことができますし、管理っ状態も確認することができます。定期的な清掃などが入っているマンションの場合、外観も綺麗に保たれていますし清掃も定期的に業者を入れていると、内装の設備関係でも定期点検を行っているマンションといえるので買う時の1つの目安になるといえるでしょう。

古い住宅を購入する場合には、構造部分も傷んでいる事が十分に考えられるので、よくチェックする事が必要となりますが、見極める自身がない人はプロにお願いして見極めてもらうといいと思います。

そして、断熱性能にも注意しておくとよいといえます。建築基準法では省エネ基準の断熱性能などは特に決められていないので、ハウスメーカーや住宅金融支援機構の基準がそれぞれあります。購入したい物件の断熱効果はどうなのか?という部分にも注意を払った方が良い理由には、断熱リフォームをするとなると壁を剥がしての工事になるので、リフォーム金額が高額になってしまうからです。全面的なリフォームを行う場合には、工事に合わせて断熱材を充填していけば負担は少なくなりますが、購入しようと思った物件に断熱性能が入っていれば、余計な出費を抑えることが出来ます。

断熱性能については、図面や写真などでチェックすることができます。

その他

中古住宅を購入するときに気を付けたいのが、建物の老朽化が進んでいた場合には追加費用がかかるということです。当初予定していた金額よりも予算オーバーしてしまったという話を聞いたことはありませんか?そして、一部解体したりするリフォームをする場合には、廃材処理費などもかかってきます。構造部分もリフォームしようとすると、結果的には新築の方が安くなってしまった。といったことにならないように気を付けたいものです。

税金面では、中古の方がお得になります。特に木造住宅になると、年数が経過すれば経過するほど建物の評価価値がなくなり土地に対しての固定資産税となるのでとても安くすみます。中古物件でも、鉄筋コンクリートの物件の場合は、建物評価額も高いため固定資産税が思った以上に高かった。ということにもなりかねないので、どのような工法・材質なども確認している方が良いです。